Estudio de impacto realizado por Rofolfo, que ya está en manos de los legisladores. Lo que no podrán arguir es que no conocen los efectos que va a producir en el barrio.Sres. Legisladores de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires:
ES NECESARIO UN ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL ANTES DE TOMAR CUALQUIER DECISIÓN SOBRE LOS TERRENOS DE LA PLAYA DE CARGAS DE CABALLITO
Los vecinos de Caballito hemos recibido variada información sobre que en la próxima reunión de la Legislatura se intentará otorgar a la empresa IRSA SA una normativa que DUPLICA lo solicitado por esta constructora para construir un shopping en terrenos de la ex Playa de cargas de Caballito, Av. Avellaneda desde el 1500 al 1700.
Frente a lo solicitado por la empresa, de por sí una modificación a la norma vigente, de una autorización para construir hasta 20 m de altura, "REPRESENTANTES " de los vecinos, en lugar de rechazar el grosero pedido, aprobarían un proyecto con "NORMAS ESPECIALES" autorizando una altura máxima de 38 m que hasta podrían incluir la construcción de torres para viviendas.
Ante esta situación, es necesario afirmar que, por la importancia de la decisión a tomar, no puede llegarse a la misma sin considerar todos los recaudos necesarios y entonces reclamamos que antes de dar cualquier definición sobre los terrenos de la playa de cargas de Caballito se realice un amplio y serio estudio de impacto ambiental.
Esta solicitud obedece a las implicancias que tendría sobre el barrio y la misma ciudad el desarrollo de un proyecto como el que se considera para la Playa de Cargas de Caballito.
El medio ambiente puede definirse como el entorno de un lugar en particular y su influencia en la vida de las personas que lo habitan e incluye a los elementos naturales y culturales. Estos últimos, los elementos culturales, por su característica de ser producidos por la actividad del hombre son los que producen impacto sobre el medio ambiente pre existente. Estos impactos pueden ser de carácter mínimo y momentáneo hasta enormes y permanentes.
Para ir acercando el lente, también podemos definir como Ambiente Urbano al conjunto de factores bio-físico-químicos (o naturales), construidos, económicos, sociales, culturales, que influyen sobre un determinado sistema – objeto (humano o no) y que a su vez son influidos por él.
La legislación en Argentina sobre medio ambiente está contemplada por la Constitución Nacional (Art. 41 y 43) y otras leyes específicas (General del Ambiente, de Calidad del Aire, de disposición de residuos, de protección de las corrientes de agua, protección de monumentos históricos, etc.) y por la mayoría de los cuerpos legales provinciales.
En la CABA, la Constitución lo sostiene y a partir de ella se dictaron leyes como la de preservación del recurso aire, prevención y control de contaminación atmosférica, control de la contaminación acústica, gestión integral de residuos sólidos urbanos, derecho a solicitar y recibir información sobre el estado y la gestión del ambiente y los recursos naturales, del Patrimonio Cultural, del arbolado público y otras. El Código de la Edificación y el tan meneado Código de Planeamiento Urbano también lo contemplan en su articulado.
Con precisión la Ley 123 y su reglamentación hablan de la Evaluación del Impacto Ambiental. Para esta Ley 123 de la Ciudad, Impacto Ambiental es cualquier cambio neto, positivo o negativo, que se provoca sobre el ambiente como consecuencia directa o indirecta de acciones antrópicas que puedan producir alteraciones susceptibles de afectar la salud y la calidad de vida, la capacidad productiva de los recursos naturales y los procesos ecológicos esenciales y establece que cualquier proyecto con más de 2.500 mts de superficie DEBE SER CONSIDERADO DE RELEVANTE IMPACTO y necesitará un previo estudio del mismo.
¿qué es un estudio de impacto ambiental? ¿para qué sirve?
Evaluación o Estudio de Impacto Ambiental lo que hace es evaluar los impactos que causará en el medio ambiente una actividad humana propuesta o proyectada.
También debe proponer las medidas de mitigación necesarias para evitar o atenuar ese impacto. Estas podrían ir desde fijar condiciones para la ejecución del proyecto, introducir modificaciones sobre lo propuesto, proponer alternativas y hasta la opción de descartar el proyecto.
Siempre que se habla de impacto ambiental, nos suena como referido a hechos físicos, pero deberíamos reflexionar si no lo debemos asociar también a una decisión gubernamental, a la promulgación de una ley o a la implantación de políticas, con consecuencias importantes sobre el medio ambiente.
El Estudio de Impacto Ambiental debe seguir una serie de pasos, para lo que se aplican distintas técnicas de trabajo, basadas en distintas maneras de abordar los temas o en las características particulares de cada estudio que se encare.
En general comprende:
- un examen previo para definir hasta que nivel de detalle se debe llegar en un estudio de impacto ambiental determinado.
- un estudio inicial que servirá para definir una línea de base (cómo es la situación antes del iniciarse la actividad) y para identificar los impactos posibles y dentro de ellos los que puedan considerarse como claves por su magnitud, significado o importancia.
- determinación de su alcance para que se concentre en las cuestiones clave y avance donde se hace necesaria una información más detallada.
- el estudio en sí mismo, consistente en meticulosas investigaciones para predecir y evaluar los impactos, la propuesta de medidas preventivas, protectoras y correctoras necesarias para eliminar o disminuir los efectos de la actividad en cuestión.
- suele implicar la contraposición de opciones. ¿qué otro proyecto podría plantearse?
- definición de puntos de control para exámenes a posteriori para determinar hasta que punto sus predicciones resultaron ciertas, si se cumplen las sugerencias para mitigación y cuales podrían ser las correcciones necesarias.
Todo esto debería servir para la toma decisiones por parte de los encargados del proyecto y ejecución de la actividad analizada. Lo malo es que generalmente se toman las decisiones antes, después, para cumplir la ley se hacen los estudios y se fuerzan decisiones no tanto para mejorar si no para no salirse de lo decidido en el inicio.
Por esta razón entendemos que el en caso como el los terrenos de la ex playa de cargas de Caballito, debe hacerse un estudio de impacto ambiental antes de tomar decisiones de orden político y no dejarlo librado a un análisis posterior, bajo la responsabilidad de la empresa interesada en construir y que, como se ha demostrado en ocasiones anteriores, sólo aplicará sobre ese proyecto, sin involucrar al entorno y seguramente se ocupará de mostrar los beneficios y no los problemas que podrían sobrevenir. Y eso si es que se hace, por que suele ser obviado, como pasó en el vergonzoso caso de las descomunales torres de Felipe Vallese y Colpayo.
En una reunión promocional sobre este proyecto desarrollada por la empresa IRSA a principios de noviembre y que contó, insólitamente, con la concurrencia de funcionarios del Poder Ejecutivo de la Ciudad, se mostró a los vecinos una serie de volúmenes de poca altura, muy bien dibujados y coloreados, para compararlos con la imagen actual de un paredón seguido de una comisaría. Si se me permite la disgresión, eso no es un estudio de impacto, ni siquiera un croquis basado en un proyecto real, pero probablemente si la empresa se encarga de analizar las consecuencias de su propuesta seguirá con su “idealización”.
Datos iniciales para una línea de base
En esta solicitud creemos importante proponer algunos datos que deberían atenderse al conformar la línea de base del estudio, por ejemplo:
Situación habitacional: en Caballito viven mas de 30.000 hab/km2 (185.000 habitantes / superficie del barrio 6 km2). En el barrio, el mayor porcentaje de viviendas responde al tipo “departamentos” con un 84,1% del total.
¿qué impacto produciría la habilitación de más torres de viviendas en la zona?
Si el proyecto considera la construcción de tres torres de cerca de 30 pisos cada una, significan, suponiendo 4 departamentos por piso y cuatro personas por departamento, casi 1500 personas más en un solo grupo de edificios.
Uso del suelo. El barrio tiene un predominante uso residencial, con densidad poblacional alta y media. Hay casas, edificios en altura y torres. La fisonomía del barrio, presenta casas bajas, algunas con más de una planta. Hay muchas casas antiguas, la mayoría en excelente estado de conservación, pero también otras en evidente estado de decrepitud. Se ven algunos baldíos.
El barrio se ha ido perfilando hacia el perfil de edificios más altos, pero hay muchos propietarios de casas totalmente dispuestos a conservarlas.
Las visuales en la Av. Avellaneda desde la vereda de enfrente hacia el terreno en cuestión muestran un paredón de mampostería de feo aspecto, pero coronado con altos y bellos árboles por detrás.
¿qué impacto producirá sobre la fisonomía de este sector particular del barrio con sus casas bajas, la construcción de un emprendimiento de gran escala como el propuesto?
Seguramente, un impacto negativo durante la obra por efecto de la visual alienante de la operación de construcción. Luego y en forma definitiva, las edificaciones modificarán la fisonomía del barrio y cambiarán la visual.
Calidad de vida: Se producirán efectos negativos durante la construcción sobre el entorno cercano, afectando las condiciones socio ambientales de quienes viven, trabajan o transitan habitualmente en el área, cuasados por el tránsito de camiones, inconvenientes sobre el tránsito habitual, maquinarias, movimiento de materiales, ruidos propios de la construcción, disposición de sobrantes de obra, etc.
Con el centro comercial ya en funcionamiento, las condiciones socio ambientales y la calidad de vida de quienes viven, trabajan o transitan habitualmente en el área más la de aquellos que se agreguen se verán afectadas por el incremento de público concurrente, exposición a mayores niveles sonoros, partículas y gases en suspensión, etc.
Seguridad: Las aglomeraciones de público generalmente son aprovechadas por la delincuencia para poner en práctica sus “artes”. La creación de un gran centro comercial habitualmente trae aparejado este problema (ver cass del Abasto y el reciente DOT).
¿podría pasar algo similar en la zona del centro comercial propuesto?
Como antecedente lamentable y cercano, la zona cercana a la esquina de Av. Rivadavia y Acoyte ha sido señalada por la Policia como uno de los sectores con mayor índice de delitos de arrebato y otros similares, facilitados por la enorme cantidad de gente que circula por la zona atraida por la gran cantidad de comercios (incluyendo galerias, shopping, complejo de cines).
Dinámica edilicia: de acuerdo con publicas especializadas, en 2008 se otorgaron 95 permisos para construcciones nuevas en el barrio por una superficie total de 181.675 m2, la mayoría para viviendas de categoría suntuosa.
¿qué impacto significará la incorporación de 150.000m2 más? Y la mención de 150.000m2 no es caprichosa, sino que surge de datos recibidos:
Si se asigna a esos terrenos un FOT básico de 2,5, como la Av. Avellaneda tiene 25 m de ancho, el FOT se va a 5. La parcela tiene 24.000 m2 que multiplicados por 5 dan 120.000 m2 a construir a lo que se suman las superficies deducibles que son, por lo menos, un 30% mas, es decir, 156.000 m2.
Comparando con los shoppings existentes tenemos que Alto Palermo tiene 34.000 mts cuadrados, Paseo Alcorta 56.000 y Abasto aproximadamente 70.000.
Servicios de agua, cloaca y electricidad: presentan deficiencias que se manifiesta en distintas zonas, período de tiempo y época del año. El vecindario está preocupado por la tendencia al crecimiento poblacional y las posibles dificultades en los servicios y potenciales contaminantes.
Un grupo de vecinos entregó en mano al legislador Daniel Santilli el pasado 8 de octubre, una copia de un informe que AYSA envió al Poder Ejecutivo, en el que afirma que el 80% de las redes de cloacas y aguas están obstruídas y obsoletas.
¿qué impacto puede esperarse sobre la infraestructura de servicios?
El Informe debería dar precisiones pero puede empezarse por una enumeración incompleta:
Aumento de la demanda. Energía, Agua y cloacas con efectos adversos permanentes por la mayor presión que generarán sobre el sistema
No es necesario ser un experto en urbanismo para comprender el descalabro que produciría una construcción de esta magnitud en un barrio cuyo colapso en cuanto a infraestructura es reconocido.
Áreas verdes: Caballito es el barrio con MENOR CANTIDAD DE METROS CUADRADOS DE ESPACIO VERDE POR HABITANTE de nuestra CIUDAD.
Concentrada en los parques Centenario, Rivadavia y la Plaza Irlanda, la superficie de espacio verde por habitante, apenas supera 1 m²; muy por debajo del mínimo de 10 m² por habitante, recomendado por la Organización Mundial de la Salud.
Entre los vecinos se observa descontento por la falta de espacios verdes que son sentidos como escasos y con tendencia a la pérdida.
¿Qué impacto causará una construcción como la prevista en esta ecuación ya desoladora? ¿no sería mejor pensar en proyectos más pequeños y destinados a mejorar la relación, en lugar de agregar más ocupantes sobre uno de los pocos espacios libres que quedan en el barrio?
En cualquier emprendimiento como este , hay daños previsibles que deben cuantificarse en el estudio:
Calidad del suelo: afectada y modificada en forma no recuperable, por la ejecución de la obra. Impacto no recuperable.
Agua subterránea: potencial afectación por pérdidas o derrames de combustible, lubricantes o químicos. Posible impacto negativo sobre la napa freática por las excavaciones para las fundaciones.
Impacto no recuperable.
Calidad del Aire: durante la obra, impacto negativo por las partículas de material consecuencia del tránsito de camiones y máquinas, el acarreo de áridos, la construcción en si misma y la disposición de los deshechos de obra. En la operación del centro comercial, por partículas químicas típicas de los gases de combustión de automóviles debido al incremento del tránsito. Impacto no recuperable.
Nivel sonoro: por cuestiones similares a las señaladas para la calidad del aire. Tránsito de camiones y máquinas, el acarreo de áridos, la construcción en si misma y la disposición de los deshechos de obra, luego, durante el funcionamiento del centro, habrá más ruido de automóviles debido al incremento del tránsito. Impacto no recuperable.
Comercio: Sobre las grandes avenidas (Rivadavia, Gaona, Acoyte-J.M. Moreno) se destaca una gran profusión de comercios de todo tipo en locales individuales, galerias y centros comerciales. Hay numerosos supermercados de las grandes cadenas y otros más pequeños, como los de la colectividad china. En las zonas no centrales se ven pequeños comercios de varios rubros, en una escala que podría denominarse barrial.
¿qué pasará con este comercio al instalarse un centro comercial de enormes dimensiones?
El diagnóstico de la Cámara de Comercio de Caballito (CACAB); la Cámara de la Mediana Empresa (CAME) y la Federación de Comercio e Industria de Buenos Aires (FECOBA) señala que esa implantación tendrá consecuencias terminales para el pequeño comercio del barrio, que sostiene desde hace años fuentes de trabajo y es pilar del desarrollo en la zona.
Tránsito vehicular: el tránsito vehicular es abundante, especialmente en las avenidas. En el sector específico donde se plantea hacer el shopping, la Av. Avellaneda es de alto tránsito Oeste – Este, importante vía de acceso hacia el centro de la ciudad, cuyo ancho, dos cuadras más adelante, se reduce a dimensiones de calle, convirtiéndose en un cuello de botella.
El recientemente construido puente sobre el ferrocarril colabora en liberar algo el cruce a nivel por la Av. Donato Álvarez, pero por errores en su ubicación y diseño de accesos y salidas, se ha convertido en una calle de tránsito lentísimo, que además crea embotellamientos que en las horas picos llegan a cuatro cuadras de allí, hasta Puán y Av. Alberdi y colaboran con el caos habitual de Av. Rivadavia.
Del otro lado, es notable el aumento de tránsito en la antes tranquila cuadra de Nicasio Oroño entre Aranguren y Avellaneda, que ya ha puesto en riesgo a los concurrentes a la Unión Marchigiana, club barrial que hace añares ofrece sus servicios al vecindario.
El estadio del Club Ferro Carril Oeste: el club, ícono del barrio, por tradición y servicios a la comunidad, tiene su estadio a continuación del puente mencionado. Cuando se realizan actividades, deportivas, artísticas o políticas con público multitudinario, es habitual que la Policía corte el transito por Avellaneda y lo desvíe increíblemente a las angostas calles internas, con semáforos que no prevén el paso de tantos vehículos y donde, además, el estacionamiento habitual se ve notablemente incrementado por el de los concurrentes.
¿qué pasará si a estas situaciones se suma el movimiento propio de visitantes, trabajadores y vehículos de transporte propios de un centro comercial de enormes dimensiones?
Propiedad de los terrenos: Existentes varios indicios que permiten suponer que la "venta" de tierras en 1998 a IRSA SA sobre la Av. Avellaneda, donde intentan levantar el shopping y un complejo de torres, es ILEGAL. Para poder enajenar esas tierras el ENABIF necesita la sanción de una Ley del Congreso Nacional conforme lo establece el articulo 75 inc. 5 de la Constitución Nacional ("Corresponde al Congreso... disponer el uso y la enajenación de tierras de propiedad nacional"). Esa ley JAMAS EXISTIÓ.
¿ la Legislatura aprobaría un proyecto sobre terrenos cuya titularidad no es lícita?
Si fuera cierto que la empresa compró de manera ilícita los terrenos, ¿de que no será capaz para conseguir el permiso y, más adelante, una vez que tenga permiso para construir un megaproyecto?
Para la totalidad de los terrenos de la playa de cargas de Caballito existen propuestas de los vecinos sumamente interesantes y mucho más cercanas a las realidades barriales que los intereses de la empresa IRSA y de algunos legisladores cercanos.
Sería una vergüenza que se aprobaran normas especiales para estos terrenos sin hacer un profundo analisis de las necesidades de la ciudad en general y del barrio en particular. Se trata del centro geográfico de Buenos Aires y esto debería ser suficiente como para pensar que no puede quedar sujeto a decisiones movidas por intereses particulares, sino a aquellas surgidas de la discusión y el consenso del conjunto de la comunidad.
Arq. Rodolfo Fernández
