Sobre el Proyecto para habilitar la construcción de un Centro Comercial en la ex Playa de Cargas de Caballito
UNA REFLExIÓN INICIAL
Hablar de identidad es hablar de cultura. Las reflexiones sobre el sentido de un espacio y su significación en el entorno en que se ubica están encadenadas y ofrecen un marco conceptual y contextual que tendrán un interés y una utilidad enormes en el momento de intervenir en el territorio.
Por lo tanto creemos que el tratamiento de una modificación de las normas sobre aspectos urbanísticos en cualquier lugar de la Ciudad no puede hacerse atendiendo sólo a los intereses económicos de una empresa privada. Ante el Proyecto de Ley Expediente N° 962.273/2011 presentado por el Ejecutivo de la Ciudad de Buenos Aires a la Legislatura solicitamos que su tratamiento sea amplio y apegado al cumplimiento de todos los aspectos legales establecidos.
Sería lamentable que se aprobaran normas especiales para estos terrenos sin hacer un profundo analisis de las necesidades de la Ciudad en general y del barrio en particular.
¿QUÉ DICE EL CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO?
El Poder Ejecutivo de la Ciudad de Buenos Aires presentó ante la Legislatura el Proyecto de Ley (Expediente N° 962.273/2011) por el cual se proponen Normas Urbanísticas Especiales para un predio de dominio privado en los términos de la Sección 9 del Código de Planeamiento Urbano.
Este proyecto propone desafectar un predio de la zonificación RIIa2 y afectarlo a las denominadas Normas Urbanísticas Especiales destinándolo a la instalación de un Centro Comercial Minorista de Servicios Terciarios y de Equipamiento. Se describen luego las características propias de un proyecto comercial de gran escala.
Sobre este particular, corresponde solicitar dos aclaraciones de orden interpretativo sobre los términos del Código de Planeamiento Urbano:
- ¿puede un único propietario de una gran parcela solicitar una modificación como ésta?
- ¿debió convocar el P.E. a una Audiencia Pública antes de enviar el Proyecto de Ley a la Legislatura?
1. ¿puede un único propietario de una gran parcela solicitar una modificación como ésta?: La Sección 9 hace referencia a modificaciones al Código que surjan de propuestas de los vecinos, entidades intermedias, profesionales y académicas con domicilio en la Ciudad y en función de resolver inconvenientes originados por la normativa vigente. En toda la extensión de la Sección 9, se habla del derecho de entidades intermedias para solicitar la reconsideración de las normas establecidas para su barrio o sector del barrio y de grupos de personas que en su conjunto sean titulares de dominio de parcelas de una misma manzana, cuyas superficies suman más de 5.000m2, para solicitar el dictado de Normas Urbanísticas Especiales para dicha manzana.
En caso de tratarse de manzanas de menos de 10.000m2, la titularidad de dominio del grupo de solicitantes deberá superar la mitad de la superficie de la manzana y adjuntar la opinión certificada de los demás propietarios.
Cómo se verá, la norma parece estar pensada para iniciativas de grupos de vecinos, organizados o no en instituciones intermedias. Por lo contrario, nada dice de casos de un propietario único ni de superficies de 10.000m2 o más.
2. ¿debió convocar el P.E. a una Audiencia Pública antes de enviar el Proyecto de Ley a la Legislatura?: En el numeral 9.2 de la misma Sección 9, se establece que, en los casos que surgieran de los grupos titulares de dominio de parcelas de una misma manzana, las propuestas podrán ser tratadas en una Audiencia Pública, convocada por el Poder Ejecutivo, con la concurrencia de organismos representativos de la comunidad y de vecinos del barrio. El Acta de la Audiencia Pública se agregará al proyecto que el P.E. presente a la Legislatura.
El Código no obliga, pero abre la posibilidad de hacer tratar estas modificaciones en una Audiencia Pública. No resulta muy claro porque un tema de tanta importancia no fue motivo de una convocatoria previa a la definición y envío del Proyecto a la Legislatura.
| Como dijimos antes, se trata de una intervención muy importante en el centro geográfico de Buenos Aires y esto debería ser suficiente como para pensar que no puede quedar sujeto a decisiones movidas por intereses particulares, sino a aquellas surgidas y revisadas por el conjunto de la comunidad.
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Y una tercera consulta, en este caso del orden normativo. El Proyecto de Ley presentado indica que se desafectaría un predio de la zonificación RIIa2. Es necesario verificar si efectivamente esa es la zonificación que corresponde a este predio. Al resto de la ex Playa de Cargas le corresponde zonificación UF, Urbanización Futura.
¿QUÉ ES UN CENTRO COMERCIAL CERRADO?
El centro comercial cerrado o "shopping center" sigue la lógica de consumo propia de los años 90 y se suma a la muy anterior y consolidada generación de los "malls" en Estados Unidos, reproducidos como clones de sí mismos, que resultó de combinar las actividades de ocio y compra en espacios cerrados. No obstante, desde la lógica de su instalación, generan variados intereses y disputas.
Tienen su origen en los shopping center desarrollados en Estados Unidos, en lugares como Los Ángeles en que los distintos condados de la gigantesca ciudad son enhebrados por autopistas que sirven para que los habitantes de las poblaciones "satélites" se trasladen hacia los centros de trabajo. Al borde de esas autopistas se instalaron esos grandes espacios de comercio y otras actividades ante la dificultad y oportunidad que ofrecía la falta de uno o varios "centros" de ese tipo.
Esos grandes emprendimientos comerciales marcaron una nueva forma de consumo y de ocupación del territorio y provocaron a una fuerte reconversión urbana basada en dos cuestiones principales: el impulso de una renovación de las técnicas de ventas y la importante cantidad de establecimientos construidos y su tamaño, muy superior a los pasajes y galerías comerciales de los años anteriores.
Su marca: muestran una estética cuidada (lo que no quiere decir que sea bella), protegen de las cuestiones climáticas, horarios extendidos, ofrecen a quienes instalan sus comercios en sus instalaciones (principalmente grandes marcas) campañas publicitarias unitarias y gestión de créditos y ofertas de conjunto para atraer más público, seguridad con presencia de vigilancia privada y aislación del peligroso mundo exterior.
¿ES NECESARIO UN CENTRO COMERCIAL CERRADO EN ESE LUGAR?
El proyecto presentado plantea la rezonificación de los terrenos situados sobre la avenida Avellaneda al 1500, desde su intersección con Andrade hasta Fragata Presidente Sarmiento, con el propósito de destinarlos a la localización de un centro comercial de más de diez pisos de altura, 40 locales como mínimo, cines y un estacionamiento de 50.000m2.
La lógica del "shopping center" es la de la autosegregación, sin la tradicional relación de los comercios minoristas porteños entre el espacio público y el privado, y genera barreras urbanas que quiebran la trama de la ciudad, cualidad que históricamente ha homogeneizado el desarrollo de Buenos Aires. Justamente, lo que menos se necesita en un lugar en el que, como indica la misma presentación del proyecto de ley, "se manifiesta la existencia cierta de un vacío urbano".
¿QUÉ EFECTOS PROVOCARÍA UN "SHOPPING CENTER" SOBRE EL BARRIO?
La existencia de un gran espacio vacío en los alrededores de la estación Caballito, apenas cubierta por las instalaciones y actividades de algunas entidades sin fines de lucro e instalaciones comerciales que tienen tenencias precarias sobre algunos sectores, indudablemente crea la necesidad de avanzar en su urbanización. Cabe reconocer y atender que muchos vecinos, en su necesidad de ver mejorada la situación, esperan que "alguien" se haga cargo de hacerlo y, entre el desamparo actual y la posibilidad de que se haga algo, tenderán a aceptar la propuesta del "shopping". Sobre todo, porque estará envuelva en el envoltorio atractivo de la actividad comercial, la posibilidad de ocio, la iluminación, la seguridad, etc., que tratará de tapar otras cuestiones como la degradación del ambiente natural el abuso sobre la infraestrucura existente, el incremento exponencial del tránsito, implicando trastornos de todo tipo, la pérdida de competitividad del comercio minorista vecino y otros.
El medio natural se vería afectado por una instalación de tan grandes dimensiones modificándose de manera no recuperable, tanto por los problemas que se provocan habitualmente en la ejecución de una obra como por el funcionamiento posterior del centro comercial. Puede hacerse una rápida enumeración sobre los principales Impactos:
Sobre la calidad del suelo y del agua subterránea por la potencial afectación por pérdidas o derrames de combustible, lubricantes o químicos. Además cabe un posible impacto negativo irrecuperable sobre la napa freática por las excavaciones para las fundaciones.
La calidad del aire sufrirá durante la obra, el impacto negativo provocado por las partículas de material consecuencia del tránsito de camiones y máquinas, el acarreo de áridos, la construcción en si misma y la disposición de los deshechos de obra. Y, ya en la operación del centro comercial, por partículas químicas de los gases de combustión de automóviles debido al incremento del tránsito.
El nivel sonoro se verá incrementado sobre el actual por razones similares a las señaladas para la calidad del aire. Durante la obra, por movimiento de camiones y máquinas, la construcción en si misma y la disposición y retiro de los deshechos de obra. En la operación debido al incremento del tránsito, vehicular y peatonal, y estacionamientos.
En cuanto al tránsito, el sector específico donde se plantea hacer el shopping, la Av. Avellaneda es de alto tránsito Oeste – Este, importante vía de acceso hacia el centro de la ciudad, cuyo ancho, dos cuadras más adelante, se reduce a dimensiones de calle, convirtiéndose en un cuello de botella.
El recientemente construido puente sobre el ferrocarril, que se convertiría en un lateral del centro comercial, colabora en liberar algo el cruce a nivel por la Av. Donato Álvarez, pero por errores en su ubicación y diseño de accesos y salidas, se ha convertido en una calle de tránsito lentísimo, que además crea embotellamientos que en las horas picos llegan a cuatro cuadras de allí, por ejemplo hasta Puán y Av. Alberdi, y colaboran con el caos habitual de Av. Rivadavia.
Cuando se realizan actividades con público multitudinario, deportivas, artísticas o políticas en el estadio del Club Ferro Carril Oeste, es habitual que la Policía corte el transito por Avellaneda y lo desvíe, increíblemente, a las angostas calles internas, con semáforos que no prevén el paso de tantos vehículos y donde, además, el estacionamiento habitual se ve notablemente incrementado por el de los concurrentes. ¿qué pasaría si a estas situaciones se sumara el movimiento de visitantes, trabajadores y vehículos de transporte propios de un centro comercial de enormes dimensiones, todos los días y con horarios mucho más extendidos que los del uso del estadio?
La instalación de un centro comercial cerrado a lo largo de las tres cuadras que van desde Andrade hasta Fragata Presidente Sarmiento cerraría toda posibilidad de acceso directo desde la zona norte del barrio a través de la Avenida Avellaneda al proyectado Parque del Bicentenario.
¿Qué pasaría con el comercio minorista instalado en el barrio desde principios del siglo XX, que sostiene desde hace años fuentes de trabajo y es pilar del desarrollo en la zona al instalarse un centro comercial de enormes dimensiones? El diagnóstico de la Cámara de Comercio de Caballito (CACAB); la Cámara de la Mediana Empresa (CAME) y la Federación de Comercio e Industria de Buenos Aires (FECOBA) señala que esa implantación podría tener consecuencias terminales para el pequeño comercio del barrio.
Caballito cuenta con varios sectores dedicados al comercio minorista, prácticamente centros comerciales A CIELO ABIERTO, a lo largo de las avenidas Rivadavia, Acoyte-José M. Moreno, Diaz Velez-Gaona, La Plata y Pedro Goyena, así como muchos otros negocios en otras arterias, tanto avenidas como vías secundarias. Numerosos comerciantes han invertido en el Barrio, muchos llevan varias generaciones en su tarea. El barrio es un polo comercial con servicios, sucursales bancarias, cines, gastronomía, etc.
Varios estudios sobre la relación de este tipo de comercios con los Centros Comerciales Cerrados, permiten identificar dos formas: los ubicados en los zonas suburbanas, como en los iniciales "malls" de Estados Unidos, generalmente destinados a servir a los barrios de altos ingresos, countries y barrios cerrados, sobre rutas y autopistas, con la idea de la movilización en automóvil, no incomodan mayormente al comercio céntrico o de barrio por ocupar lugares alejados de los centros y atender franjas distintas de clientes, mientras que los implantados en el tejido de la ciudad tienden a generar un desmoronamiento del comercio minorista individual.
La competencia que se crea con los centros comerciales tradicionales y los comercios barriales provoca un muy fuerte impacto sobre las posibilidades de éstos. Aún aquellos ejes comerciales de importancia, por escala o carácter, se encuentran en clara desventaja, sobre todo cuando a las características comerciales corporativas que se describieron más arriba se suma un espacio público degradado por mal atendido.
| ¿No sería mejor pensar en proyectos más pequeños y destinados a mejorar la relación con el medio ambiente, en lugar de agregar más habitantes sobre uno de los pocos espacios libres que quedan en la Ciudad y el barrio?
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¿NO HAY OTRA FORMA DE MEJORAR ESE "VACIO URBANO"?
Desde el año pasado, se tramita en la Legislatura un Proyecto de Ley, basado en una vieja aspiración de los vecinos de Caballito para crear, sobre el espacio que ocupa la ex Playa de Cargas, el que se ha propuesto llamar "Parque del Bicentenario".
Ese proyecto, en nuestra opinión, atiende a la necesidad básica de la ciudad de ampliar sus espacios verdes, cuestión en la que se encuentra muy lejos de lo recomendado por la Organización Mundial de la salud y otras organizaciones internacionales.
Podría decirse que, por años, la ciudad de Buenos Aires ha pretendido desalojar la naturaleza, perdiendo la comprensión de su importancia para quienes la habitan. Se entubaron los arroyos y se edificó en sus zonas de inundación, la construcción sin controles y sólo obediente al "mercado" dejó a la ciudad casi sin espacios verdes.
En este insólito e interesado ejercicio también se definieron una zona de atención y "progreso" constantes hacia el norte y otra abandonada y "retrógrada" hacia el sur. El ex Ferrocarril del Oeste marca un límite visible entre ambos sectores, entonces, el Parque del Bicentenario, ubicado sobre su traza y en el centro geométrico de la ciudad, podría obrar como llave entre ellos, proponiendo un pequeño recorte en la trama construida que permita un reconocimiento de aquella naturaleza que se pretendió olvidar.
Así se ofrece la posibilidad de convertir una zona degradada en un centro de uso público acorde con el desarrollo alcanzado por la Ciudad a su alrededor.
Se trataría de un "ombligo" forestado en el baricentro de la Ciudad que permitiría generar un pulmón necesario (aunque insuficiente) en una zona donde la relación entre espacios verdes y habitantes es grave por lo ínfima.
Otorgaría un reconocimiento a la condición alegórica e histórica para el barrio de Caballito que representa el lugar, desde los más diversos puntos de vista: fue una antigua zona de quintas en la que luego se instaló una de las estaciones fundacionales del ferrocarril en la Argentina y, más tarde, una importante playa de transferencia de cargas.
El proyecto hace mención a 12hs, pero entendemos que debería abarcar las 16hs que en total se suceden desde la calle Parral – Honorio Pueyrredón hasta Donato Álvarez, incluyendo las que ya han sido parquizadas y las que se han entregado con tenencia precaria a personas jurídicas diversas. El posterior estudio de las condiciones, objetivos y usos de cada una de esas concesiones servirá para determinar si se extienden o no.
Bajo ningún punto de vista podemos aceptar que parte de las 16 hectáreas que reclamamos como PARQUE se entreguen a la especulación inmobiliaria, negocio de unos pocos, que tanto daño nos ha hecho. Esas tierras son la ULTIMA POSIBILIDAD de incrementar el espacio verde en el barrio y una de las pocas en la Ciudad.
También pensamos que la creación del Parque del Bicentenario debería contemplar una revisión de los Distritos Urbanísticos a su alrededor para evitar que se convierta en una especie de jardín privado para grandes edificios que podrían construirse allí. La cuestión a resolver es que este parque no haga que siga estallando la población de Caballito ni que el parque quede a la sombra de altos edificios.
DEBE HACERSE UN ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL
Entendemos que es necesario que la Legislatura haga un estudio de impacto ambiental antes de tomar decisión sobre los terrenos de la ex Playa de Cargas de Caballito, con participación activa de los vecinos, no solo como meros encuestados sino también formando parte de la realización del estudio.
¿Por qué un estudio de impacto ambiental? El medio ambiente puede definirse como el entorno de un lugar en particular y su influencia en la vida de las personas que lo habitan e incluye a los elementos naturales y culturales.
Estos últimos, los elementos culturales, por su característica de ser producidos por la actividad del hombre son los que producen impacto sobre el medio ambiente pre existente. Estos impactos pueden ser de carácter mínimo y momentáneo hasta enormes y permanentes.
Para ir acercando el lente, también podemos definir como Ambiente Urbano al conjunto de factores naturales o culturales (construidos, económicos, sociales), que influyen sobre un determinado sistema – objeto (humano o no) y que a su vez son influidos por él.
La legislación en Argentina sobre medio ambiente está contemplada por la Constitución Nacional (Art. 41 y 43) y otras leyes específicas (General del Ambiente, de Calidad del Aire, de disposición de residuos, de protección de las corrientes de agua, protección de monumentos históricos, etc.) y por la mayoría de los cuerpos legales provinciales.
En la CABA, la Constitución lo sostiene y a partir de ella se dictaron leyes como la de preservación del recurso aire, prevención y control de contaminación atmosférica, control de la contaminación acústica, gestión integral de residuos sólidos urbanos, derecho a solicitar y recibir información sobre el estado y la gestión del ambiente y los recursos naturales, del Patrimonio Cultural, del arbolado público y otras. El Código de la Edificación y el tan meneado Código de Planeamiento Urbano también lo contemplan en su articulado.
Con precisión la Ley 123 y su reglamentación hablan de la Evaluación del Impacto Ambiental. Para esta Ley 123 de la Ciudad, Impacto Ambiental es cualquier cambio neto, positivo o negativo, que se provoca sobre el ambiente como consecuencia directa o indirecta de acciones del hombre que puedan producir alteraciones susceptibles de afectar la salud y la calidad de vida, la capacidad productiva de los recursos naturales y los procesos ecológicos esenciales y establece que cualquier proyecto con más de 2.500m2 de superficie DEBE SER CONSIDERADO DE RELEVANTE IMPACTO y necesitará un previo estudio del mismo.
La Evaluación o Estudio de Impacto Ambiental lo que hace es analizar los impactos que causará en el medio ambiente una actividad humana proyectada. También debe proponer las medidas de mitigación necesarias para evitar o atenuar esos impactos. Estas podrían ir desde fijar condiciones para la ejecución del proyecto, introducir modificaciones sobre lo propuesto, proponer alternativas y hasta la opción de descartar el proyecto.
Siempre que se habla de impacto ambiental, nos suena como referido a hechos físicos, pero deberíamos reflexionar si no lo podemos asociar a una decisión gubernamental, a la promulgación de una ley o a la implantación de políticas, con consecuencias importantes sobre el medio ambiente.
Debería servir para la toma decisiones por parte de los encargados del proyecto y ejecución de la actividad analizada. Pero resulta claro que generalmente se toman las decisiones antes, y más tarde (muy tarde), para la puesta en escena del cumplimiento de la ley, se hacen los estudios y se fuerzan decisiones no tanto para mejorar el proyecto si no para no salirse de lo decidido en el inicio.
Por esta razón entendemos que en casos como el analizado debe hacerse un estudio de impacto ambiental antes de tomar decisiones de orden político y no dejarlo librado a un análisis posterior, bajo la responsabilidad de la empresa interesada en construir y que, como se ha demostrado en ocasiones anteriores, sólo se aplicará sobre ese proyecto, sin analizar que sucede con su entorno. Y eso si es que se hace, por que suele ser obviado, como pasó en el vergonzoso caso de las descomunales torres de Felipe Vallese y Colpayo.
LOS VECINOS RECHAZAMOS LA INSTALACIÓN DE UN CENTRO COMERCIAL DE LAS CARACTERÍSTICAS PROPUESTAS EN EL PROYECTO DE LEY.
Entendemos que el desafío necesario en la ciudad es el debate sobre políticas de desarrollo urbano definidas, construidas y consensuadas con la ciudadanía, que promuevan la recalificación del tejido urbano, que favorezcan la integración social y que planifiquen y orienten la localización de inversiones.
En los términos de la Sección 9 del Código de Planeamiento Urbano, proponemos que la Legislatura analice la expropiación del predio involucrado, no mediando pago alguno de dinero, sino otorgándose a la empresa propietaria otro predio similar, con las normas urbanísticas especiales indicadas en el proyecto de ley, en la zona sur de la ciudad, aún no densificada y necesitada realmente de emprendimientos edilicios que colaboren con su desarrollo.
SOS Caballito
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