Un informe del Observatorio del Derecho a la Ciudad y la Cátedra de Ingeniería Comunitaria revela que en los doce años de gestión Pro en la Ciudad se privatizaron 473 hectáreas, entre ventas y concesiones. Más de la mitad, en los últimos cuatro. La recaudación para el Estado fue millonaria, pero los fondos terminaron invirtiéndose en mejorar el negocio de los compradores. Elzstain, Constantini y los Werthein, entre los principales ganadores.
Como una termita que roe la madera, durante los últimos 12 años el sector privado comió tierras públicas en la Ciudad como nunca antes. Un informe preliminar elaborado por el Observatorio del Derecho a la Ciudad y la Cátedra de Ingeniería Comunitaria de la FADU -al que tuvo acceso El Grito del Sur- concluye que entre 2008, primer año de gestión de Mauricio Macri como Jefe de Gobierno, y 2019, el último del primer período de su sucesor Horacio Rodríguez Larreta, se privatizaron un total de 473 hectáreas, el equivalente a 236 veces la Plaza de Mayo, a 630 canchas de River o a cuatro veces la superficie urbanizada de Puerto Madero.
El estudio sistematiza de forma exhaustiva la totalidad de los terrenos vendidos y concesionados a lo largo de las tres gestiones del macrismo en la Ciudad, tanto a través de leyes aprobadas por la Legislatura porteña como a partir de convenios entre Nación y Ciudad, sumados a los rematados por la Agencia de Bienes del Estado (AABE) desde que Mauricio Macri llegó a la presidencia. Y expone un dato de escándalo: en un solo mandato como Jefe de Gobierno, Rodríguez Larreta vendió más tierras que Macri en dos.
Entre 2016 y 2019 se privatizaron 267 hectáreas, muy por encima de las 205 enajenadas durante los ocho años de Macri como Jefe de Gobierno, siempre según el informe. De esas 267, 226 se fueron a través de la gestión misma de la Ciudad, otras 20,8 a través de los convenios de traspaso de tierras de Nación a Ciudad y otras 20 más desde la AABE, por las que la Ciudad además no vio un peso porque lo recaudado fue a parar a las arcas de Nación.
Para Jonathan Baldiviezo, director del Observatorio, la privatización de tierras en la Ciudad "ha tocado su máximo histórico" en estos cuatro años, lo que terminó de configurar "una fractura espacial de la ciudad" a caballo de la especulación inmobiliaria. "Hay una ciudad ribereña y una ciudad mediterránea", explica. "En la ciudad ribereña se venden tierras para la construcción de torres suntuosas con mirada al Río de la Plata, abundan los espacios verdes, se ha desarrollado conectividad vial adecuada a través de autopistas, no hay colapso de servicios públicos y sólo podrán gozar de la costanera los que tengan dinero, mientras los barrios populares (villas) son expulsados por el mercado inmobiliario. En cambio, la ciudad mediterránea seguirá creciendo de espaldas al río, con escasez extrema de espacios verdes, en emergencia habitacional y ambiental, con barrios populares que crecen día a día, todos los servicios públicos colapsados y una normativa urbanística que permite la sobreconstrucción", describe.
Según el estudio, la recaudación por la venta de tierras sumó 68.114.000 de dólares y 669.159.000 millones de pesos en los primeros ocho años de gestión Pro, con Macri, y otros 174.000.000 de dólares y 11.060.000 millones de pesos durante la gestión Larreta. Cifras de escándalo, a las que se suman los 591.680.000 recaudados desde 2016 por Nación a través de la AABE, en su mayoría para pagar deuda y financiar gastos de cuenta corriente.
Baldiviezo se pregunta a dónde fueron a parar esos fondos. "Muchas veces no se cumple lo que el Gobierno pone como excusa para vender, que se pagará deuda o que la plata se va a usar para mejorar la vida de los porteños", dice. Lo que sucede en cambio, es una doble trampa: "Es el propio Gobierno porteño el que después termina realizando la inversión para mejorar la zona o financiando la construcción de la infraestructura para que el privado que compró a determinado precio se recapitalice elevando el valor de la propiedad que compró, por lo tanto son los privados los que se llevan toda la rentabilidad", explica. Y ejemplifica con los casos emblemáticos del Centro de Exposiciones, el Mega Estadio Buenos Aires Movistar Arena en Villa Crespo o el nuevo predio del Tiro Federal.
Larreta inaugurando una estatua de Messi en Constanera Sur
En ese contexto, el Ejecutivo porteño envió a la Legislatura hace dos semanas un proyecto de ley para flexibilizar y quitarle transparencia a los procesos de venta, que pretende aprobar en la sesión de hoy. "El proyecto autoriza a Rodríguez Larreta y sus funcionarios a vender tierras utilizando distintos mecanismos alternativos a la subasta pública, como licitaciones públicas, concursos públicos y hasta venta directa. También autoriza en forma general y sin marco regulatorio que se pueda establecer una modalidad de pago distinta por cada inmueble. Los compradores ahora podrán pagar con dinero, con obligaciones de hacer, con permuta de muebles o inmuebles. El remate de tierras no sólo genera un vaciamiento del capital inmobiliario de la Ciudad, sino que ahora se pretende otorgar mayores facilidades a los compradores para apoderarse de lo público y mayor discrecionalidad a los funcionarios para elegir a dichos compradores", advirtió María Eva Koutsovitis, titular de la Cátedra de Ingeniería Comunitaria de la FADU.
El plano del Parque de la Ciudad: la zona de abajo del gráfico, toda privatizada.
LOS GANADORES
Del otro lado del mostrador, el de los compradores, aparecen varios pesos pesados, que han sabido usufructuar el modelo de venta de tierras de Macri y Larreta, con quienes muchos de ellos tienen vínculos políticos y de negocios probados. El principal winner en esta historia es Eduardo Costantini, principal accionista de Consultatio SA, una empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa. Constantini es también el alma máter de Nordelta y uno de los empresarios que defendió con mayor ímpetu a la administración Cambiemos. Consultatio SA está construyendo la torre más alta del país en las inmediaciones del Paseo del Bajo y prometió inversiones por 500 millones de dólares en la zona. El terreno, de 5.858 metros cuadrados, lo compró en apenas 181 millones de pesos.
Otro que compite fuerte es Eduardo Elzstain, quien también compró una de las parcelas en la zona del Paseo del Bajo, en 2009, y lo mismo hizo con el emblemático Edificio del Plata en la 9 de julio y con el Shopping Distrito Arcos.
A la cola, recientemente, se sumó la familia Werthein, la gran ganadora del remate de Tiro Federal, el enorme y valioso predio de Avenida Libertador y Udaondo, que adquirió a un valor irrisorio, de mil dólares el metro cuadrado. Ya vale seis veces más.
LOS CASOS EMBLEMÁTICOS
-Edificio del Plata: El primer puntapié del modelo. La excusa para venderlo fue que el dinero se usaría para comprar nuevas oficinas para organismos descentralizados de la Ciudad. Muchos, como el caso del IVC, hoy están alquilando. Lo compró el Banco Hipotecario, del grupo IRSA, en 2009, a un precio barato porque tenía protección patrimonial, es decir, no se podía demoler. Rodríguez Larreta le quitó la protección patrimonial, por lo que creció fuertemente el valor. Negocio redondo.
-Catalinas Norte I y II: Compraron Constantini, Elzstain (IRSA), Banco Macro y también el Grupo Techint. Constantini está construyendo allí el edificio más alto del país, de 250 metros de alto. "Es la continuación de la privatización de Puerto Madero en los 90 hacia el norte y hacia el sur con Catalinas Sur II", señala Baldiviezo. "Esto constituye parte del plan del Gobierno porteño para que la Costanera de la Ciudad sea apropiada por empresarios inmobiliarios y que la ciudadanía nuevamente pierda como en los 90 con la Costanera Norte", denuncia.
-Catalinas Sur I y II: La venta salió por decreto presidencial, pero las subastas se declararon desiertas, nadie ofertó. Dentro de ese perímetro está el club de tenis Darling, que traba el proceso en reclamo de dichas tierras que le corresponderían por ley nacional. Se podrían construir allí proyectos de 150.000 metros cuadrados con un plano límite de 75 metros de altura.
-Parque de la Ciudad: Con la excusa de la Villa Olímpica, que sirvió como vivienda social, se autorizó la venta de otras 20 hectáreas más al sector privado.
-Tiro Federal: Se autorizó la venta de 17 hectáreas emplazadas en uno de los terrenos más caros de todo el país que eran usufructuadas por la Asociación Civil Tiro Federal. Para despejar el terreno para la venta, concedió (Ley N° 5.940) al Tiro Federal un nuevo usufructo por 75 años en predios de la Costanera Norte al lado del Parque de los Niños con una superficie de 13 hectáreas. Además, el GCBA le construyó un nuevo edificio que costó a la ciudad $ 500 millones de pesos y autorizó a establecer otro polo gastronómico frente al río. Mientras tanto el 80 % de la venta de los predios de la Parcela A, comprados por la familia Werthein y que fueron los que se vendieron a mayor monto en la historia de la ciudad serán invertidos por la ciudad en el Parque de la Innovación. La plata de los privados retornará a los privados para valorizar sus inmuebles.
Plano oficial del tiro federal
EL INFORME, LEY POR LEY, AÑO POR AÑO
Tierras públicas privatizadas en estos últimos 12 años (venta, concesiones y permisos)
GESTIÓN MAURICIO MACRI
- La Ley N° 3.232 autorizó la venta de tres predios conocidos como de Catalinas Norte (1,5 ha).
- La Ley N° 3.396 autorizó la venta de terrenos de la Ex Au3 (5 ha).
- La Ley N° 3.396: Permisos otorgados en distintos predios (7,9 ha). Permisos para playas de estacionamientos (11,1 ha)
- La Ley N° 3.730 otorgó permiso de uso y explotación de un sector del Parque Jorge Newbery a la Asociación Civil Club de Amigos por 20 años (9,1 ha).
- La Ley N° 4.264 autorizó la venta de 21 inmuebles (0,7 ha)
- La Ley N° 4.473 autorizó la venta del Edificio del Plata (0,5 ha)
- La Ley 4.476 autorizó la concesión parte del Parque Roca por 30 años para la explotación del Centro de Transferencia de Cargas a la empresa CTC Administradora S.A. (37,5 ha).
- La Ley N° 4.477: La empresa no destinó el 65% del predio a la Ciudad y a espacio público como establece la Ley. Privatización ilegal por omisión del GCBA declarada por la Justicia (2 ha)
- La Ley N° 4.481 autorizó la venta de 15 inmuebles (1 ha).
- El Decreto N° 167/2013 otorgó un permiso de uso por el plazo de 4 años sobre el predio denominado Ingeniero Agrónomo Benito Carrasco (10 ha).
- La Ley 4.740 autorizó la venta de 37 inmuebles (53,5 ha)
- La Ley N° 4.887 otorgó permiso de uso y explotación por 10 años del campo de deportes ubicado en el Parque Gral. Las Heras (0,5 ha).
- La Ley N° 4.950 autorizó la instalación de bares en los espacios verdes.
- La Ley N° 4.979 autorizó la concesión para una planta de tratamiento integral (10 ha).
- La Ley N° 5.165 otorgó por 20 años al Club Atlético River Plate el uso exclusivo de un tramo de la calle Juan F. Sáenz Valiente y sus aceras, comprendido entre la Av. Presidente Figueroa Alcorta y Av. Lugones (0,5 ha).
- La Ley N° 5.498 otorgó a la Asociación Civil Golf Club José Jurado la explotación por 20 años de la totalidad del Parque de las Victorias (45 ha).
- Venta de inmuebles realizados por la Corporación Buenos Aires Sur sin autorización de la Legislatura de distintos predios como, por ejemplo, casa amarilla o inmuebles del polo farmacéutico (10 ha)
TOTAL: 205, 8 ha.
GESTIÓN LARRETA
- A través de la Ley N° 3.399 se otorgó permisos de distintos inmuebles (13,4 ha) y de playas de estacionamientos (23,5 ha).
- El Decreto N° 647/2016 autorizó una nueva concesión de Punta Carrasco (5 ha).
- La Ley N° 5.510 otorgó a la Fundación Universidad Torcuato Di Tella (UTDT) por el término de 20 años el permiso de uso del predio ubicado en la Av. Figueroa Alcorta 7310 (0.2 ha).
- La Ley N° 5.539 autorizó a concesionar el diseño, construcción, mantenimiento, administración y explotación del centro cultural, gastronómico y playa de estacionamiento «Plaza Dr. Bernardo A. Houssay» por el plazo de 30 años (1.4 ha).
- La Ley N° 5.540 autorizó la concesión del uso y explotación del «Centro de Exposiciones y Convenciones de la Ciudad de Buenos Aires» por el plazo de 15 años (3.5 ha).
- La Ley N° 5.558 creó la Agencia de Bienes Sociedad del Estado y autorizó la venta de los predios del Tiro Federal para un Parque de la Innovación (17 ha).
- La Ley N° 5.704 autorizó la Urbanización del Parque de la Ciudad (25 ha).
- La Ley N° 5.732 creó Plan Integral, Deportivo y Comercial para el desarrollo del Autódromo «Oscar y Juan Gálvez»(41 ha).
- La Ley N° 5.796: Convenio urbanístico con Nación que autoriza la venta de tierras del Empalme Norte (2,3 ha) conocidas también como Catalinas Norte 2.
- La Ley N° 5.797: Venta Parcela IQ, Puerto Madero. (1.4 ha).
- La Ley N° 5.874 autorizó la privatización de predios para la construcción y explotación de un Mega Estadio Cubierto en Villa Crespo (4 ha).
- La Ley N° 5.875: Convenio urbanístico con Nación que autoriza la venta de terrenos Ferroviarios en Colegiales (2 ha).
- La Ley N° 5.878 y la Ley N° 5.959 crearon las plataformas de esparcimiento en la vía pública que luego se privatizaron (0,05 ha)
- La Ley N° 5.911: Convenio urbanístico con Nación que autoriza la venta de 4 predios (2 ha).
- La Ley N° 5.912: Convenio urbanístico con Nación que autoriza la venta de los predios de Catalinas Sur 2 (1 ha).
- La Ley N° 5.940 otorga un usufructo por 75 años a favor de la Asociación Civil Tiro Federal en la Costanera Norte (13 ha)
- La Ley N° 5.943 autoriza la venta de dos inmuebles (0,3 ha).
- La Ley N° 5.961 aprueba el Distrito Joven autorizando la privatización de la Costanera Norte (15,77 ha).
- La Ley N° 6.010 autorizó la venta del predio El Dorrego (1 ha)
- La Ley N° 6.011 autorizó la Concesión Eco Parque (4 ha)
- La Ley N° 6.044: Convenio urbanístico con Nación que autoriza la venta del predio de Cerviño N° 4820/50 esq. Av. Bullrich N° 345. Pabellón del Centenario (1,5 ha).
- La Ley N° 6.056 que autoriza la concesión de los predios que se encuentran debajo de la Autopista 25 de mayo (14 ha aproximadamente).
- La Ley N° 6.064 que autoriza la cesión por parte de la Ciudad al Estado Nacional para la concesión del Aeroparque Jorge Newbery (12 ha + 1 ha de estacionamiento subterráneo).
- La Ley N° 6.086 autorizó la concesión por 20 años el edificio Ámbito Gigena (1,24 ha)
- La Ley N° 6.087 autorizó la concesión por 20 años el edificio del Ex BA Design (2,1 ha)
- La Ley N° 6.130 que autoriza al Poder Ejecutivo otorgar al Estado Nacional una concesión de uso gratuito, por un máximo de cien (100) años al desarrollo y funcionamiento del Edificio Puente BID. (2 ha)
- La Ley N° 6.138 autorizó la vena de 49 inmuebles (1,34 ha).
- La Ley N° 6.152: Convenio urbanístico con Nación que autoriza la concesión con ampliación de la Estación Terminal de Ómnibus de Larga Distancia de Retiro (12 ha).
- La Ley N° 6.179 que autoriza la venta de 13 inmuebles (23 ha).
- Disposición N° 10/DGCOYP/2019 que autoriza la Concesión de uso y explotación por el plazo de 5 años para un Parque Gastronómico Polideportivo Patricios (0,15 ha).
- Venta de inmuebles realizados por la Corporación Buenos Aires Sur sin autorización de la Legislatura de distintos predios (0,3 ha)
SUBTOTAL: 225,65 ha
SUBTOTAL CONVENIOS: 20,5 ha
TOTAL: 246,45 ha
GESTIÓN MACRI EN NACIÓN
Decreto N° 952/2016 autorizó la venta de 13 inmuebles en CABA (2,2 ha)
Decreto N° 1064/2016 autorizó la venta de 11 inmuebles en CABA (1,6 ha)
Decreto N° 1.173/2016 autorizó la venta de un inmueble en CABA (2,3 ha). Convenio con Ciudad.
Decreto N° 153/2017 destinó la Isla de Marchi a un Polo de Desarrollo Urbano.
Decreto N° 255/2017 autorizó la venta de 26 inmuebles en CABA (2,7 ha). Algunos de ellos cuentan con Convenio con Ciudad.
Decreto N° 928/2017 autorizó la venta de 26 inmuebles en CABA (2,7 ha). Algunos de ellos cuentan con Convenio con Ciudad.
Decisión Administrativa del Jefe de Gabinete de Ministros N° 249/2018 que autorizó la venta de dos inmuebles (0,04 ha)
Decreto N° 355/2018 autorizó la venta de 6 inmuebles en CABA (4 ha). Todos cuentan con Convenio con Ciudad.
Decreto N° 1.088/2018 que autoriza la venta de un inmueble en CABA (0,2 ha).
Decreto N° 345/2019 que autoriza la venta de dos inmuebles en CABA (0,2 ha).
Decreto N° 518/2019 que autoriza la venta de cuatro inmuebles en CABA (3,2 ha).
RESOLUCIÓN N° 120/2019 DE LA AABE que autoriza la concesión del Bajo Viaducto del Ferrocarril Mitre (5 ha).
Concesión de los Bajos Viaductos del Ferrocarril San Martín (4,84 ha).
Venta de Predios de las Playas Ferroviarias de Palermo (0,6 ha)
TOTAL (sin contar los inmuebles con convenios de ciudad): 20,38 ha.
TOTAL EN TODA LA CIUDAD: 472,63 ha
*Queremos anunciarles que pronto estaremos lanzando una plataforma actualizada en tiempo real con todos los terrenos vendidos y concesionados por Macri y Larreta en la Ciudad.
