¿UN EDIFICIO DE 9 PISOS DONDE SÓLO SE PUEDE CONSTRUIR HASTA 9 METROS?
Ante la aparición de publicidad, en redes y en la vía pública, que promociona la construcción y venta
de un edificio de 9 pisos en la calle Ramón L. Falcón 1350, los vecinos expresamos nuestra
preocupación ante esta posible violación de lo establecido por el Código Urbanístico para el entorno
del Pasaje Chirimay.
En 2008, la Ley 2721 definió a las pequeñas manzanas que rodean al mencionado Pasaje Chirimay
como un "Área exclusivamente residencial de baja densidad con viviendas individuales y colectivas con
valores particulares de estética urbana y valoración histórica. Requiere protección ambiental para evitar
que sus actuales condiciones arquitectónicas y ambientales sean deterioradas". El Código de
Planeamiento Urbano, vigente en ese momento, incorporó inmediatamente el contenido completo de
esa Ley y, en 2019, el Código Urbanístico, reemplazó al anterior y lo mantuvo en sus Anexo II. Áreas
especiales individualizadas. U 85 Barrio de Caballito, Zona 5 y Anexo IV. Plancheta de Edificabilidad y
Usos N°16.
Cabe señalar que se lograron éstas y otras
protecciones en varios sectores del barrio como fruto
de trabajosos requerimientos de los vecinos ante el
Poder Ejecutivo y la Legislatura de la Ciudad
Para lograr tal protección ambiental, se establece
que en "el polígono delimitado por la línea de fondo
de las parcelas frentistas a la Av. Rivadavia desde su
intersección con el eje de la calle Puan hasta su
intersección con el eje de la calle Hortiguera; por
éste hasta su intersección con la prolongación virtual
de la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av.
Juan B. Alberdi; por ésta hasta su intersección con el
eje de la calle Puan y por éste hasta su intersección
con la prolongación virtual de la línea de fondo de las
parcelas frentistas a la Av. Rivadavia", sólo se podrán
construir edificios cuya "Altura máxima será de nueve
metros (9.00m) a contar desde la cota de la parcela".
Se podrá superar esa altura máxima hasta un plano
límite a doce metros (12.00m) de altura, después de
un retiro mínimo de dos metros (2.00m) de la
fachada y por debajo de un plano inclinado a sesenta
grados (60°) con respecto al plano horizontal.
Dicho más fácil, según el Código Urbanístico. Anexo
II. Áreas especiales individualizadas. U 85 Barrio de
Caballito, Zona 5 y Anexo IV. Plancheta de
Edificabilidad y Usos N°16, en las manzanas que
rodean el Pasaje Chirimay, sobre los frentes a las
avenidas Alberdi y Rivadavia, se pueden construir
edificios en altura, mientras que los frentes sobre el
pasaje y las calles Hortiguera, Falcón y Puan, se limitan
a 9.00m + un retiro.
Extremando la idea de cuidado, ante la existencia
previa de dos edificios altos sobre la calle Falcón, que
podría dar lugar a algún intento de "Completamiento
de Tejido" (así se llama a la posibilidad de edificar
hasta igualar la altura de otros preexistentes), en el
texto de la Ley N°2721 y las otras dos normas
mencionadas, quedó establecido específicamente
que no sería de aplicación esa disposición (Código
Urbanístico - artículo 6.5.5.).
Indudablemente, el edificio publicitado representaría un grave retroceso en la protección ambiental y
urbanística reconocida por la norma vigente, poniendo en riesgo las casas vecinas.
VECINOS DEL PASAJE CHIRIMAY
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