Buenos Aires, 24 de noviembre de 2014
Estimado vecino de Caballito y la Ciudad de Buenos Aires:
Una vez más tratamos de llamar su atención sobre el proyecto de Normas Urbanísticas Especiales para habilitar la construcción de un gigantesco centro comercial en Caballito que se tramita en la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires. Con dichas Normas se pretende desafectar un predio de la zonificación RIIa2 (sector residencial) para destinarlo a la instalación de un Centro Comercial Minorista de Servicios Terciarios y de Equipamiento, con el agregado de edificios de viviendas.
Ya hemos dicho que se trata de un terreno de grandes dimensiones (alrededor de 24.000m2) ubicado sobre la Av. Avellaneda entre Fragata Sarmiento y Olegario V. Andrade, en el que se permitiría construir 125.000m2, hasta 40m de altura, ocupando el terreno en un 80% de su superficie, con un Centro Comercial de 63.000m2, estacionamiento mínimo de 50.000m2 y otros edificios por 12.000m2 más.
Los beneficios que dicen que traerá el centro Comercial al barrio
Hemos escuchado en la Legislatura argumentos esgrimidos por defensores del proyecto de ley, pocas veces en el barrio, pero conocemos vecinos que acuerdan con su construcción. A ellos más que a nadie, sobre todo a quienes sufren cotidianamente el estado de abandono a que los someten quienes ocupan esos terrenos, tratamos de hacerlos reflexionar sobre los supuestos beneficios entre los que podemos señalar:
- El shopping mejorará la seguridad. Ya hemos mencionado este argumento y nos sigue sonando extraño, ya que es sabido que en los sectores con permanente gran concurrencia de público se produce el abordaje de diverso tipo de delincuentes que aprovechan esas aglomeraciones (no dentro del edificio, "privadamente asegurado", sino en sus alrededores). Y también suena raro la recurrente mención a una actual inseguridad en esas cuadras que, con pocas viviendas, están bien iluminadas y cuentan con una comisaría en la misma vereda, justo en la esquina de Av. Avellaneda y Andrade.
- El proyecto establece alturas máximas menores que aquellas que podrían alcanzarse con la zonificación vigente. Este es otro argumento que no deja de sorprender. Con la actual normativa, se construyen sobre la Av. Avellaneda edificios de 45m de altura. El proyecto define una altura máxima de 40m. ¿qué ventaja se obtendría con una disminución de 5m de alto a cambio de la autorización para 125.000m2 de construcción en uno de los barrios que más edificación ha soportado en los últimos años, a cambio de una actividad generadora de aglomeración de transeuntes y vehículos, a cambio de perder posibilidades de contar con espacios verdes? Y conste que nuestra posición tampoco es la de defender esos grandes edificios.
- El Centro Comercial tendrá 50.000m2 destinados a estacionamientos. Un garaje enorme en dimensiones y en hormigones a agregar bajo el ya muy degradado subsuelo del barrio. Enorme, pero que corresponde a apenas 1/3 de lo requerido en el Código de la Edificación para un centro comercial como el que se discute.
- Todos los proyectos que se presentaron al Concurso para el Plan Maestro de la Playa de Cargas, coincidieron en ubicar allí un shopping. Este argumento es mentiroso y malicioso. Mentiroso, porque no todos los proyectos tomaron el shopping, incluso alguno entre los que fueron premiados. Malicioso, porque la ubicación del shopping era una de las condiciones establecidas en las propias bases del concurso que ahí lo dejaron "plantado". Y hubo varias consultas de los participantes al respecto, porque el proyecto del centro comercial acababa de tener una de sus tantas frustraciones en la Legislatura. Pero las respuestas no dieron claridad al asunto y dejaron esa vecindad con un supuesto centro comercial como uno de los temas a resolver en los proyectos. Esas condiciones fueron establecidas por la Sociedad Central de Arquitectos, encargada por la ANSES para hacer el concurso. Ninguna de esas dos instituciones tiene funciones ni capacidades de legislar en la Ciudad de Buenos Aires.
- La empresa propietaria deberá hacer un Jardín Maternal de 800m2. Es algo así como un cambio desigual: 800m2 representan el 0,64% de los 125.000m2 proyectados. Parece un precio muy bajo a entregar a la Ciudad a cambio de la autorización para un negocio inmobiliario fenomenal que no contempla la calidad de vida de los vecinos.
- Los negocios que se establecieran en el Centro Comercial deberían reclutar parte de su personal entre habitantes de Caballito y Flores. Una condición de improbable cumplimiento y menos aún posible de verificar. ¿Acaso los 40 comercios que se establecen como base para el proyecto emplearían a todos los que perdieran sus fuentes laborales en el barrio?
Entendemos que frente a lo endeble de estas argumentaciones que pretenden justificar el Proyecto, se pueden ampliar las respuestas mencionadas en nuestras entregas anteriores y agregar otras. Hay cuestiones que no siempre podemos poner en primer plano, pero que son la base de muchos de los problemas que aquejan nuestra calidad de vida. En primer lugar, no podemos dejar de recordar que:
- Caballito, con una superficie cercana a los 7km2 y una población de 176.076 personas, según el censo de 2010, casi duplica la densidad promedio de la ciudad;
- los más de 3.000.000 de m2 de construcción ejecutados en el barrio en los últimos años han generado una densidad edilicia fenomenal que sigue en aumento;
- la falta de crecimiento poblacional en el barrio en las últimas dos décadas no hace más que alertar sobre el origen especulativo de muchas de esas obras y su destino para alquileres comerciales (locales, oficinas, consultorios) que atraen aún más población a la zona durante el horario laboral;
- en Caballito se han estimado, a lo sumo, 1,5m2 de espacios verdes por habitante, el promedio en la ciudad de Buenos Aires apenas supera los 3m2, mientras diferentes institutos ambientalistas y de salud recomiendan que esa relación supere los 10m2;
- esos pocos espacios verdes se muestran saturados y no aparece una política para extenderlos, por el contrario, se han visto permanentemente reducidos. Los barrios vecinos, Almagro, Boedo, Flores, Villa Crespo, tienen similares o peores índices.
- el tránsito de automóviles, camiones y transporte público circula en la zona al borde del colapso y, cotidianamente, por momentos se supera ese límite, sea en las extensas y concurridas zonas comerciales o frente a los colegios o en los pocos lugares existentes para atravesar el ferrocarril, como en los casos del puente en la misma esquina de la ubicación del proyecto discutido y la cercana Av. Donato Alvarez.
Sobre esa realidad actual podemos suponer qué pasaría de aprobarse el proyecto de ley. Nos permitimos seguir solicitando su opinión, nosotros seguiremos contando nuestras ideas sobre este problemático asunto.
Los saludamos cordialmente.
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